전원주택지를 구매할 경우 고려할 사항
전원주택 부지 선택은 귀촌 준비에서 가장 중요한 첫 단추라고 할 수 있다. 40년 넘게 건설 현장을 다니면서 수도 없이 봐왔지만, 경치 좋고 조용하다는 이유만으로 덜컥 계약부터 하고 나중에 낭패를 보는 경우가 적지 않다. 전원주택 부지 선택 전에 반드시 짚어봐야 할 핵심 사항을 현장 경험을 바탕으로 정리해 보았다.
전원주택 부지 선택의 첫걸음 — 도로와 맞닿아 있는지 확인하라
땅을 고를 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 공도(公道), 즉 국가나 지자체가 관리하는 도로에 직접 접해 있느냐 하는 것이다. 아무리 마음에 드는 땅이라도 남의 땅을 거쳐야만 들어갈 수 있는 이른바 맹지라면, 나중에 집을 지으려 할 때 건축 허가 자체가 나지 않을 수 있다. 토지 등기부등본과 지적도를 함께 놓고 보면 이 부분을 확인할 수 있는데, 처음에는 낯설더라도 반드시 직접 확인해 보는 것이 좋다. 인근 부동산에서 지적도 확인을 도와주는 경우도 있으니 적극 활용해 볼 만하다.
경사도와 방향이 생활 편의를 좌우한다
평평한 땅이 무조건 좋다고 생각하기 쉽지만, 현장 경험으로 보면 약간의 경사가 오히려 유리한 경우도 있다. 배수가 자연스럽게 이루어지기 때문이다. 문제는 경사가 지나치게 가파른 경우인데, 그런 땅은 성토나 절토 공사 비용이 상당히 올라간다. 처음 땅값이 싸 보여도 공사비를 합산하면 오히려 더 비싸지는 경우가 적지 않다.
방향도 중요하다. 남향이나 남동향으로 트인 땅이 햇볕이 잘 들어 겨울 난방비를 줄이는 데 유리하다. 북쪽이 산으로 막혀 있고 남쪽이 열려 있는 지형이라면 더할 나위 없이 좋은 조건이다. 전원주택을 짓고 사는 지인들 이야기를 들어보면, 방향 하나 잘못 잡아서 겨울 내내 햇볕 구경을 못 했다는 후회가 꽤 많다고 한다.
상수도와 하수도 연결 여부를 반드시 따져봐야 한다
도심에서 살다 보면 수도와 하수는 당연히 연결되어 있는 것이라 여기게 된다. 그런데 시골 땅은 상황이 전혀 다르다. 마을 상수도가 연결되지 않은 땅은 지하수를 직접 개발해야 하고, 하수도가 없는 곳은 개인 정화조를 설치해야 한다. 이 두 가지 비용이 생각보다 만만치 않다. 지하수 개발 비용만 해도 수백만 원에서 상황에 따라 그 이상이 들기도 하니 반드시 사전에 확인해야 한다.
특히 하수도 문제는 환경부 규정이 점점 까다로워지는 추세라, 나중에 추가 비용이 발생할 수 있다. 땅을 보러 가기 전에 해당 지자체 건축과나 민원실에 전화 한 통 먼저 해보는 것이 좋다. 귀찮더라도 미리 확인해 두면 나중에 크게 후회하는 일을 막을 수 있다고 생각한다.
토지 용도 지역은 등기부만큼 중요하다
땅을 사고 나서 여기에 집을 지을 수 없다는 말을 듣는 일이 실제로 생긴다. 토지마다 법으로 정해진 용도 지역이 있어서, 어떤 건물을 어떤 규모로 지을 수 있는지가 제한되기 때문이다. 농림지역이나 보전관리지역으로 묶인 땅은 주택 신축이 까다롭거나 불가능한 경우도 있다.
토지이용계획확인서는 인터넷 토지이음 사이트에서 무료로 열람할 수 있다. 관심 있는 땅의 지번을 입력하면 용도 지역부터 각종 규제까지 한눈에 확인된다. 전원주택 부지 선택 전에 전문가 도움을 받기 전 본인이 먼저 이 정도는 살펴보는 것이 좋을 것 같다.
주변 환경은 지금 눈에 보이는 것만 믿으면 안 된다
현장을 한 번만 방문하고 결정하는 것은 위험하다. 계절마다, 시간대마다 같은 땅이 전혀 다른 모습을 보이기 때문이다. 내가 직접 현장을 다니면서 느낀 것인데, 맑은 날 낮에 보면 더없이 좋아 보이던 땅이 비 온 뒤에 가보면 물이 고이거나 인근 축사 냄새가 올라오는 경우가 있다.
될 수 있으면 흐린 날, 비 온 뒤, 이른 아침 등 여러 조건에서 방문해 보는 것이 좋다. 주변에 공장이나 축사, 송전탑이 있는지도 눈여겨봐야 한다. 가능하다면 인근 주민에게 직접 여쭤보는 것도 좋은 방법이다. 오래 살아온 분들이 그 땅과 주변 환경에 대해 가장 잘 알고 있는 경우가 많다. 귀촌의 꿈이 현실이 되려면 설레는 마음 반, 냉정한 눈 반으로 땅을 봐야 한다는 것이 내 생각이다.
전원주택 부지 선택 — 서두르지 말고 여러 번 발품을 팔아라
귀촌을 준비하는 분들 중에는 좋은 땅이 나오면 빨리 계약해야 한다는 조급함에 서두르는 경우가 많다. 하지만 40년 현장 경험으로 보면, 전원주택 부지 선택에서 서두름이 가장 큰 적이다. 도로 접근성, 경사도, 상하수도, 토지 용도, 주변 환경 이 다섯 가지를 꼼꼼히 따져보고 나서 계약해도 늦지 않는다. 실제로 나 역시 횡성에 전원주택을 짓기 위해 땅을 알아보면서 이 항목들을 하나하나 직접 점검하고 있는 중이다. 한 번 사면 되돌리기 어려운 것이 땅이기 때문에, 신중하게 여러 번 발품을 파는 것이 결국 가장 빠른 길이라고 생각한다.
